爱尔兰房地产冲击风险重演危机

正是领带让它消失了。2008年，当我碰到爱尔兰最大的开发商之一Paddy Kelly和他的儿子西蒙时，我就在Anglo Irish Bank的总部附近。爱尔兰房地产市场陷入危机，但目前尚不清楚我们是否正在进入西欧最大的房地产业崩盘。

“如果你戴着领带，情况一定很糟糕，”我开玩笑地告诉帕迪，帕迪以避免他们而闻名。

“我们被枪杀了，”西蒙说，他的回答非常直率。

凯利斯刚刚去英国的Anglo获得额外的信用额度。在12个月的时间里，他们的Redquartz集团净资产3亿欧元(3.41亿美元)成为2亿欧元的净债务。他们的命运是爱尔兰的象征。此次事故导致经济陷入衰退，并导致国际货币基金组织和欧盟获得675亿欧元的救助。

这只是故事的开始。

自从爱尔兰政府将现已解散的Anglo国有化已经10年了，Anglo是Kellys等爱尔兰开发商的首选银行，因为它提供了汇款的速度和松懈。我一直在追赶房地产行业倒闭的一些最杰出的参与者，以确定是否会发生另一个。答案是肯定的。更重要的是，罪魁祸首是住宅地价飙升，这是最后一次造成的原因，半数完成的住房开发项目遍布全国各地，如墓碑。

帕迪和西蒙是我旅途中遇到的第一批人。在伦敦的飞机上，我在机上杂志上看到一则广告，出售家庭住宅Clonmore。帕迪在都柏林最昂贵的街道什鲁斯伯里路上建造了六间卧室的房子，里面有池塘和泛光照明的网球场。随着市场的崩溃，帕迪把它租给了中国大使。现在他要求1000万欧元。只有一位认真的竞标者出现了，Clonmore的售价比去年12月低了近20%。

在帕迪告诉法庭他实际上已经破产十年之后，凯利一家仍然在贷款。他们是爱尔兰首批承认他们失去一切的主要开发商。他们没有在繁荣期间从现金中拿走现金，而是将利润再投资：佛罗里达州索格拉斯高尔夫水疗度假酒店的一家酒店; 都柏林办公楼(自租赁给包括亚马逊公司在内的公司); 2006年都灵冬季奥运会(现为Club Med滑雪胜地)的前运动员村。他们全都失去了。

“我们完全收购了爱尔兰的成长故事，”西蒙说。在都柏林，时髦的酒吧和餐馆激增。直升机，游艇，西班牙的豪宅 - 这些几乎成了富人和爱尔兰人生活方式的日常装备。“这就是我们没有离开的原因。你相信当地的叙述，然后这个故事鞭打你的屁股。“随着经济的崩溃，西蒙最终在爱尔兰的”星期日论坛报“上为我写了一篇报纸专栏，他为此对开发商造成的”损害“表示道歉。

帕迪是轮回转世的坚定信徒。哪个好，因为他说他已准备好重新开始。这个家庭的债务现在欠美国房地产投资集团Colony Capital，他想看看他和Colony是否能够共同建立一个企业。但是，购买住宅用地不会被列入议事日程; 相反，他正在考虑卖空爱尔兰房屋建筑商的股票，因为这些公司一直在为土地付出代价。“你必须把时机做好，”他说。“房地产市场很快变成了酸面包。”他转换了隐喻，抱着希望：“派对在午夜结束，现在已经是凌晨2点了，还有一些散步者在闲逛。”

从20世纪90年代初到21世纪初，由于科技公司的涌入和迅速发展的年轻劳动力的推动，经济的快速增长使爱尔兰从一个移民的严峻地区变成了移民和几乎充分就业的地方。房地产繁荣随之而来：到2008年，该国的人口增长了近20%，增加了对住宅，商店和办公室的需求。历届政府都使用房地产销售税来为长期支出提供资金，其中大部分用于工资增长，反过来又被投入到更昂贵的房地产中。

爱尔兰沉迷于建筑业，占2007年国内生产总值的四分之一，因此当泡沫破灭时，经济就像石头一样沉没。从2007年到2010年，失业率增加了三倍，达到15%; 房价几乎下跌了一半。

当你在房地产市场寻找泡沫时，你会关注土地价格。它们基于“希望价值”。开发商出价的金额基于他们认为房屋在建造时将会出售的内容。这种猜测是爱尔兰财产危机的根源。在截至2007年6月的两年中，都柏林高端的Ballsbridge社区的土地价格上涨了150%。在萧条来临之际，在某些情况下土地价值暴跌超过90%，因为没有人愿意冒险在经济低迷时期建造房屋。大多数在Ballsbridge的土地上花大钱的开发商失去了对它的控制权，并且它闲置多年。

因此，难怪几年前神经再次开始晃来晃去。由于受到爱尔兰优惠税收制度吸引的Facebook和Inc.公司等科技公司疲软的欧元和扩张，经济在2013年开始复苏。从那时起，房屋价值一直在咆哮，好像上次崩盘一样发生了。根据政府统计数据，2013年和去年年中的房价之间的房价上涨了近80%。城市土地价格出现了相应的飙升：尽管爱尔兰乡村数百个未售出或遗弃的“幽灵庄园”令人毛骨悚然，但都柏林或科克等城市的房屋短缺刺激了对建造出租房屋的土地的需求。 。

这让布伦丹麦克唐纳感到担忧。他是国家资产管理机构的负责人，这是所谓的坏账银行，由政府设计，用于计算未偿还的房地产贷款。他表示，当NAMA去年出售土地时，它收到的出价在某些情况下比预期高出60%。“土地价值是平庸的，”他说。“但是购买它的人会好运，因为他们将不得不努力工作以获得回报。”

麦克多纳 - 前国家财政管理局(政府债务办公室)的财务，技术和风险主管应该知道。2009年5月，当他接到当时的财政部长布莱恩·莱尼汉(Brian Lenihan)的电话时，他被租借到财政部，从事银行救助工作，后者要求他领导NAMA。“我问他是否有选择权，”麦克多纳说。“他说没有。”

NAMA从包括Anglo在内的五家瘫痪的爱尔兰银行获得了11,500笔与房地产相关的贷款，旨在清理其资产负债表并再次向“真正的”经济借贷。像麦当劳这样说话轻声细语的公务员是这样做的自然人吗?“就个人而言，我可能原本没想过，”他说。但他有充足的理由：“我与建筑行业没有联系。所以，你知道，你继续这份工作。有人必须这样做，这个国家处境艰难。“

McDonagh也了解信贷，他对于在崩溃前爱尔兰银行严格通过的公司治理和贷款标准表示严厉批评。“每个人都在支持银行并为他们感到骄傲，”他说。“这完全是虚构的。没有人照顾家务，包括当时的监管机构。“

到2005年，爱尔兰银行资产超过GDP。两年后，Anglo的资产达到970亿欧元，自1998年以来增长了22倍。当时一个人口450万的银行业规模不成比例，这意味着在金融危机期间，爱尔兰遭受了不成比例的破坏。其他国家。麦克多纳说：“但是，作为最早坐下来解决问题的国家之一，爱尔兰是最勇敢的。” “如果你看看其他有银行业问题的国家，其中一些国家仍未解决这些问题。”