大桥时代，坦洲楼市或迎来二次升级

坦洲进入珠海市民视野已有二十余年的历史，这些年来，随着珠海楼市风雨际会，坦洲楼市也经历了多次转型，从承接珠海刚需客外溢的区域，转变为刚需、二次置业、度假等多种客户群体构成重要比重的局面。

随着港珠澳大桥通车，深中通道动工，与珠海一关之隔的坦洲自然也将分享交通红利。在这种情况下，未来坦洲楼市会迎来什么样的升级转型？

就此，《购房宝典》采访了坦洲地产知名专家，中山逸骏置业发展有限公司总经理梁家荣，为置业者答疑解惑。

文/曾怡灿图/受访者提供

从刚需热土到多元客户并重

坦洲在上世纪90年代便进入了珠海人民的视野，零星开发了一些针对珠海购房者置业的楼盘。但在很长一段时间里，珠海房价处于相对较低的水平，在2000年左右，珠海主城区还有很多均价2000元/平米左右的楼盘，因此，坦洲对珠海的吸引力相对有限。

进入21世纪头十年的末端，珠海房价缓步攀升，2010年，珠海主城区已有不少价格破万的楼盘。在这种情况下，与珠海只有一关之隔，价格却只有珠海一半不到的坦洲吸引力大增，成为珠海刚需客置业的热土。随便在坦洲走一圈，都能发现遍地的粤C车牌。据了解，最高峰时坦洲楼市住着将近20万珠海人。

中山逸骏置业发展有限公司总经理梁家荣指出：“早前的坦洲楼市，各大楼盘社区规划、产品设计更偏重于刚需购房者，90平方米左右的三房成为最受珠海购房者欢迎的户型产品，不到珠海主城一半的房价，也成为营销上百试不爽的利器。”这其中，逸骏置业此前开发的兰亭叙、绿杨居、隽园、逸骏星园等楼盘中，有超过75%的购房者来自珠海主城区。

但随着珠海房价持续攀升，坦洲对于珠海首改客户也产生了越来越大的吸引力。“目前珠海主城区很多楼盘价格已破三万，300万也只能买100平米左右，但在坦洲则可以买到150-200平米的房子。因此，不少改善型客户为了居住的空间和舒适度，选择在一关之隔的坦洲置业。”

另一方面，坦洲价格与珠海同步提升，也导致部分刚需客被分流到性价比更高的三乡。这也使得坦洲难以再以价格作为营销利器，必须在产品品质上下功夫。近十年来，几十万平方米的大社区在坦洲逐步成为主流。精装修交楼也逐步取代原先几乎清一色的毛坯交楼，坦洲和珠海楼盘的品质在不断缩小。

此时的坦洲虽然还有大比重的刚需群体，但已较前期更为多元化，除了首改客户以外，还有部分在珠海有房子，将坦洲当做第二居所，或者购置给父母居住物业的客户。

业界观点：

大桥时代坦洲或升级为核心置业区

2018年10月24日，举世瞩目的港珠澳大桥正式通车运营，珠海也一举成为唯一与港澳陆路相连的城市。在这种情况下，与珠海仅一关之隔的坦洲也必然分享大桥带来的利好。

梁家荣指出，坦洲在珠三角版图中处于几何中心位置。与此同时，贴近坦洲南侧的造贝立交工程经金琴快线南北串联港珠澳大桥和深中通道（也预留了未来深珠通道的接口），东西向经香海大桥则串联了珠海东西部城区，使得坦洲的枢纽价值凸显，从而坐收珠三角便利交通的红利。

与此同时，坦洲的配套在不断完善，与珠海的交通瓶颈也在不断打破，这一切都是吸引中高端置业群体的资本。

目前，与珠海相连的宝翠桥、造贝等若干条断头路均已打通，极大地缓解了珠坦人民在上冲关口的通勤压力。在一小时生活圈、珠中江一体化的背景下，珠坦间的界限也日趋模糊。在这种情况下，坦洲也已被纳入南湾、前山等商圈的范围内，不仅仅为坦洲住户生活带来便利，也在一定程度反哺临近的珠海商圈。

2017年，坦洲也公布十三五规划纲要，提出将从支撑南部发展主力镇转变为对接横琴新区的桥头堡，全力打造珠中江阳合作示范区、对接横琴自贸区的先行区，全力打造港珠澳城市圈富有岭南水乡特色的现代化生态宜居精品小城。

梁家荣认为，以港珠澳大桥、深中通道为代表的粤港澳大湾区建设的重要节点工程，为坦洲带来了千载难逢的发展机遇。坦洲房地产市场从“承接珠海溢出客户”时代一举迈进了“大湾区置业核心”时代。

“近几年来，坦洲尤其是南坦片区房价与珠海主城区房价之间的差距日益缩小。随着靠近珠海的南坦片区在人居环境的升级、公共配套的完善、商圈的成熟度上进步神速，在价格、投资门槛的基础之上，居住的舒适性、品质感成为在这一片区置业的购房者重要考虑因素。”梁家荣说。

从当前坦洲开发的新楼盘来看，区域的居住品质比起前几年有了进一步的提升。如逸骏半岛首批115-118㎡户型，户户都有多功能可拓展空间。社区在建筑设计和施工上精益求精，由名师主笔设计规划了充满东方美学韵味的现代中式风格园林，以“山水云月”四大主题为业主打造如度假一般的日常居住。与此同时，社区还规划建设超万平的高标准公立小学、超万平米的风情商业，在社区内大手笔配建双环形私家塑胶跑道、游泳池、网球场、儿童乐园等顶级的配套设施。